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  • Nicolas

Le Dossier Technique : les Diagnostics



L’ensemble des diagnostics à réaliser doit être intégré au sein d’un dossier remis à l’acquéreur ou au locataire lors de la promesse d’achat ou de l’acte authentique.

Chaque diagnostic doit être réalisé à l’initiative du vendeur, par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification.


Sachez que si le vendeur ne fournit pas les diagnostics, il engage sa responsabilité devant le tribunal d’instance pour vices cachés, voire devant le TGI et risquer l’annulation de la vente ou la diminution du prix. De toute façon, le Notaire exigera ces diagnostics. Mais si dans le cadre de la vente, ou de la location, il vous en refuserait l'accès, fuyez ! Cela ne peut être que mauvais signe.

Il existe plusieurs types de diagnostics, qui seront effectués le cas échéant.

Le premier est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE doit dater de moins de 10 ans.

Il donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer. Est-il énergivore ? Faudra-t-il prévoir des travaux d’isolation ?


Pour mesurer la performance énergétique d'un logement, le diagnostiqueur doit utiliser 2 étiquettes :

- une étiquette énergie indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m?) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m?),

- une étiquette climat indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO? sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m?) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m?).

Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation lors de leur mise en vente excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Pour être valable, le certificat doit avoir été visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l'industrie.

Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

L’ état de l'installation intérieure d'électricité

Il donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations d’électricité qui ont plus de 15 ans.

Il vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants : un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité, au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique, un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit, une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche, les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement.

Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de 3 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans à partir de sa réalisation.

L’état d'amiante

C’est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

L'état d'amiante s'applique aux logements (appartement et maison individuelle et ses dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le SPANC contrôle l'installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.

En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont nécessaires. Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente.

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

L’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols

L'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions auxquelles ce bien est exposé. Un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS), fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé au bail ou à la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente).

Il concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs où l'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques a fait l'objet d'une approbation par le préfet, les zones exposées aux risques et délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables à toute personne, dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques, d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet, dans les zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5).

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département.

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête la liste des terrains présentant une pollution, la liste des risques à prendre en compte, la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L'ESRIS est réalisé directement par le vendeur ou le bailleur par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

L'ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou à défaut à l'acte de vente) ou du bail.

L’ état de l'installation d'assainissement non collectif

Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome.

(par exemple une fosse septique)

La réalisation d'un état de l'installation concerne les maisons et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, soit parce qu'il n'existe pas encore de réseau, soit parce que le raccordement n'est techniquement pas réalisable.

Le vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune afin de convenir d'un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle. Ses coordonnées sont disponibles en mairie.

Un diagnostic amiante avant travaux doit également être réalisé pour les travaux de rénovation et réhabilitation ou démolition afin de préserver la sécurité des artisans qui interviennent sur le chantier.

La durée de validité de l'état d'amiante est illimitée sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.

Si la présence d'amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante, soit une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère, soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.


L’ état relatif à la présence de termites

Il s'applique aux maisons individuelles et aux parties privatives des copropriétés.

Les logements concernés sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l'être à court terme.

Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral, il est recommandé de consulter la préfecture, la mairie, ou le site internet du département.

L'état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois.


L’état de l'installation intérieure de gaz

Il donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations de gaz qui ont plus de 15 ans.

Il vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité, l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz, l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires, l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Si l'installation a été modifiée et a fait l'objet d'un certificat de conformité, il tient lieu d'état de l'installation de gaz s'il a été fait depuis moins de 3 ans à la date où il est exigé.


Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Le Crep est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

Il permet d'identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d'un logement.

Le Crep s'applique aux logements (appartement et maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques...) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple), et ses annexes dès lors qu'ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Si le Crep met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm?, le propriétaire doit procéder sans attendre aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb.LES DIAGNOSTICS

L’ensemble des diagnostics à réaliser doit être intégré au sein d’un dossier de diagnostics techniques remis à l’acquéreur ou au locataire lors de la promesse d’achat ou de l’acte authentique.

Chaque diagnostic doit être réalisé à l’initiative du vendeur, par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification.

Il est bien sûr possible de trouver un professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, cependant je vous propose un partenaire qui vous garantira une compétitivité des tarifs et une rapidité d’exécution négociées en amont.

Sachez que si le vendeur ne fournit pas les diagnostics, il engage sa responsabilité devant le tribunal d’instance pour vices cachés, voire devant le TGI et risquer l’annulation de la vente ou la diminution du prix.

Il existe plusieurs types de diagnostics, qui seront effectués le cas échéant.

Le premier est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE doit dater de moins de 10 ans.

Il donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer. Est-il énergivore ? Faudra-t-il prévoir des travaux d’isolation ?

Pour mesurer la performance énergétique d'un logement, le diagnostiqueur doit utiliser 2 étiquettes :

- une étiquette énergie indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m?) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m?),

- une étiquette climat indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO? sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m?) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m?).

Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation lors de leur mise en vente excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Pour être valable, le certificat doit avoir été visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l'industrie.

Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

L’ état de l'installation intérieure d'électricité

Il donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations d’électricité qui ont plus de 15 ans.

Il vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants : un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité, au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique, un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit, une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche, les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement.

Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de 3 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans à partir de sa réalisation.

L’état d'amiante

C’est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

L'état d'amiante s'applique aux logements (appartement et maison individuelle et ses dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le SPANC contrôle l'installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.

En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont nécessaires. Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente.

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

L’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols

L'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions auxquelles ce bien est exposé. Un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS), fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé au bail ou à la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente).

Il concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs où l'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques a fait l'objet d'une approbation par le préfet, les zones exposées aux risques et délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables à toute personne, dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques, d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet, dans les zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5).

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département.

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête la liste des terrains présentant une pollution, la liste des risques à prendre en compte, la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L'ESRIS est réalisé directement par le vendeur ou le bailleur par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

L'ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou à défaut à l'acte de vente) ou du bail.

L’ état de l'installation d'assainissement non collectif

Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome.

(par exemple une fosse septique)

La réalisation d'un état de l'installation concerne les maisons et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, soit parce qu'il n'existe pas encore de réseau, soit parce que le raccordement n'est techniquement pas réalisable.

Le vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune afin de convenir d'un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle. Ses coordonnées sont disponibles en mairie.

Un diagnostic amiante avant travaux doit également être réalisé pour les travaux de rénovation et réhabilitation ou démolition afin de préserver la sécurité des artisans qui interviennent sur le chantier.

La durée de validité de l'état d'amiante est illimitée sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.

Si la présence d'amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante, soit une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère, soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.


L’ état relatif à la présence de termites

Il s'applique aux maisons individuelles et aux parties privatives des copropriétés.

Les logements concernés sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l'être à court terme.

Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral, il est recommandé de consulter la préfecture, la mairie, ou le site internet du département.

L'état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois.

L’état de l'installation intérieure de gaz

Il donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations de gaz qui ont plus de 15 ans.

Il vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité, l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz, l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires, l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Si l'installation a été modifiée et a fait l'objet d'un certificat de conformité, il tient lieu d'état de l'installation de gaz s'il a été fait depuis moins de 3 ans à la date où il est exigé.


Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

Le Crep est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

Il permet d'identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d'un logement.

Le Crep s'applique aux logements (appartement et maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques...) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple), et ses annexes dès lors qu'ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Si le Crep met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm?, le propriétaire doit procéder sans attendre aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb.

En cas de vente, Le Crep doit dater de moins d'1 an. Toutefois, si le Crep établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm?, il n'y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en vente.

En cas de vente, Le Crep doit dater de moins d'1 an. Toutefois, si le Crep établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm?, il n'y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en vente.


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