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  • Nicolas

6 conseils pour rater votre investissement immobilier

Quand le bâtiment va, tout va ! Qui n’a jamais entendu cette phrase ? Sauf qu’être tenté par l’investissement dans la pierre est une chose, pratiquer le bon investissement en est une autre... Essayons de faire un tour des quelques points importants à ce sujet.



1 – Ayez le coup de cœur !

Pour le mandataire immobilier que je suis, les visites en compagnie d’un investisseur immobilier sont parmi les choses les moins agréables à faire... Nous ne sommes pas 2 mais 3, parce que sa meilleure amie est là : sa calculatrice ! Jamais un bon investisseur n’achètera un bien parce qu’il a un coup de cœur. Ses coups de cœur se chiffrent en euros. Son but est d’acheter sous les prix du marché pour revendre en augmentant sa marge ou sa rentabilité en cas de mise en location du bien.

Facile me direz-vous, mais comment savoir si l’on est réellement sous les prix du marché ? D’abord en connaissant celui-ci par le biais des sites gouvernementaux qui donnent les prix de vente au mètre carré. Ensuite en parcourant les sites d’annonces immobilières sans oublier que ce que l’on voit sur ces sites, ce sont les invendus ! Et donc les biens trop chers !

Enfin, en écoutant les vendeurs et en connaissant leurs projets de vie. Un couple qui divorce sera malheureusement particulièrement enclin à la baisse de prix.

2 – Louez un bien nu !

Allons-y tout de go, la location nue est la méthode la moins rentable fiscalement ! Aujourd'hui, la seule chose que l'on pourrait louer nue, est un parking !

Comme nous avons acheté un bien peu cher, afin de rentabiliser au mieux, il faut le louer cher. Et la location nue ne s’y prête pas. Un seul mot d’ordre : la colocation meublée. Le ratio minimal est la location 1,5x supérieure au montant des charges d’acquisition.

Après si vous le sentez, la location de courte durée est encore plus rentable, mais chut ! Je n’ai rien dit... N’oubliez pas que l’un de vos bons interlocuteurs en la matière, c’est un fiscaliste ! Il saura vous aiguiller sur le bon investissement au regard de votre situation particulière, du marché et de la législation actuelle et à venir.


3- Surtout, achetez en PAP !

Encore une fois, d’aucuns diront que je suis de parti pris, mais l’achat en PAP est loin d’être la meilleure idée en matière d’investissement locatif.

La raison est simple : le mandataire ne gagne sa vie que lorsque l’acheteur achète ! Il est donc la personne la plus à même de vous orienter objectivement vers le bien le plus rentable, alors que le vendeur défend ses intérêts. Le mandataire, allez soyons large : l’agent immobilier !, saura négocier pour vous le prix au plus bas, dans votre intérêt et celui de la vente. Bien sûr il n’est pas question de gruger le vendeur, mais de trouver le bon compromis dans une vente : le juste prix.

4 – Si une banque dit non, alors laissez tomber l’investissement immobilier !

Si vous voulez investir dans la pierre, votre interlocuteur est un courtier, et non une banque ! C’est le seul qui saura vous proposer le montage financier qui vous convient. La banque n’a à vous proposer que ce qu’elle a, le courtier étudie votre situation financière, votre projet, vous conseille en matière de fiscalité et d’assurance, ceci en tapant à la porte de plusieurs dizaines de banques simultanément.

Et n’oubliez pas qu’en matière d’assurance de prêt immobilier, la concurrence est la norme.



5 – Laissez tomber la rentabilité nette-nette, ce qui compte c’est la rentabilité brute.

Oui, bien sûr... Investir en matière d’immobilier est tellement simple que tout le monde le fait, et que tout le monde est riche. D’ailleurs, quoi de plus simple que de mettre en location un bien, payer la banque d’une part, encaisser les loyers d’une autre part ?

Agir comme cela, c’est aller au casse-pipe ! N’oubliez jamais les frais annexes qui peuvent parfois non seulement se chiffrer à des montants non négligeables, mais surtout rendre un investissement non rentable, voire en un vrai gouffre. Ces frais annexes sont nombreux, dans le désordre : charges de copropriété non récupérables sur le locataire, frais de rénovation des immeubles, taxe foncière, frais de notaires, frais de réparation et d’entretien, frais de gestion et d’assurance contre les impayés de loyer, impayés de loyer, impôts fonciers...


6- Les assurances contre les impayés de loyer sont inutiles si l’on a de bons locataires.

Juste comme ça, rien ne différentie sur le papier un bon locataire d’un mauvais. Et une procédure d’expulsion peut prendre plusieurs années, pendant lesquelles les échéances de crédit ou le remboursement des emprunts liés à l’achat du mobilier ou des travaux, courent toujours...

N’oubliez pas que les impayés et les conséquences financières qui en découlent sont la principale raison pour laquelle les investisseurs revendent et cessent d’investir. La seconde, ce sont les dégradations subies par les biens. Quelle que soit la qualité du garant, là aussi sur le papier, il faut vous protéger en contractant une assurance contre les loyers impayés. Son prix est généralement de 3 à 4% du montant du loyer, et elle est soumises à quelques critères ainsi qu’à un délai de carence mais elle reste indispensable.


Alors, si vous êtes toujours tenté par l’investissement locatif, parfait ! Mais n’oubliez jamais la première des règles : pragmatisme !

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